A partir del 1 de julio de 2028, el alquiler turístico pagará IVA en España. Esta reforma, impulsada desde la Unión Europea mediante la Directiva (UE) 2025/516, transformará la fiscalidad de los arrendamientos de corta duración. Si gestionas pisos turísticos o estás planificando entrar en este mercado, este cambio normativo te impactará directamente. Pero, ¿cómo afectará realmente a tu rentabilidad? Y lo más importante: ¿puedes anticiparte para seguir escalando hacia tu libertad financiera?
El cambio clave: IVA en todos los alquileres de corta duración
La nueva regulación de alquiler turístico establece que todos los arrendamientos de corta duración (menos de 30 noches consecutivas), deberán repercutir el IVA, independientemente de que se presten o no servicios como limpieza, desayuno o recepción. Hasta ahora, solo los considerados similares a hoteleros tributaban por IVA.
Este nuevo criterio suprime la exención que beneficiaba a muchos inversores particulares, forzando a todos los arrendadores a profesionalizar su gestión fiscal.
Diferencia entre alquiler de corta duración y de temporada
No confundas términos:
- Corta duración: hasta 30 noches consecutivas. Aplicación obligatoria de IVA desde julio de 2028.
- Temporada: superior a un mes, sin vocación de permanencia. Este tipo no entra en la reforma, salvo que se presten servicios propios del sector hotelero.
Impacto directo en los inversores inmobiliarios
Los propietarios de viviendas turísticas serán considerados empresarios a efectos fiscales, lo que implica:
- Alta en el censo de empresarios (modelo 036).
- Facturación con IVA.
- Declaraciones trimestrales del impuesto.
- Conservación de registros contables y documentación durante 4 años.
Todo apunta a que el tipo aplicable será del 10%, en línea con otros servicios turísticos.
Fiscalidad de pisos turísticos: pasos clave para adaptarte
- Regístrate en Hacienda como empresario.
- Familiarízate con los modelos de declaración trimestral de IVA.
- Emite facturas electrónicas, incluso para alquileres puntuales.
- Lleva libros de registro y prepara una contabilidad organizada.
Cuanto antes ajustes tu operativa, más fácil será cumplir cuando llegue la fecha límite.
Las plataformas también asumen nuevas responsabilidades
Booking, Airbnb, Vrbo y otras plataformas pasarán a tener un rol activo en la recaudación del IVA. Si el arrendador no aporta un NIF-IVA o no se responsabiliza fiscalmente, la plataforma actuará como sujeto pasivo:
- Emitirá facturas electrónicas en formato estructurado.
- Ingresará el IVA correspondiente.
- Transmitirá datos a la Agencia Tributaria, eliminando el sistema de reportes mensuales anterior.
Diferencias entre alquilar directo vs. a través de plataformas
- Alquiler directo: debes gestionar IVA, emitir factura y asumir la totalidad de las obligaciones.
- Plataforma: en ciertos casos, ellas facturarán e ingresarán el IVA, descargándote de parte de la carga fiscal. Pero cuidado: seguirás siendo responsable si no cumples requisitos.
Sanciones por incumplimiento
No tributar adecuadamente podría traerte:
- Recargos y multas.
- Pérdida de deducciones.
- Inspecciones fiscales.
Impacto en precios y rentabilidad del alquiler vacacional
Un precio de 100€ por noche pasará a costar 110€ con IVA. Si decides absorber ese 10%, tu margen se reducirá. Pero puedes:
- Ajustar tarifas sin perder competitividad.
- Ofrecer servicios de valor añadido para justificar el precio.
- Optimizar ocupación para mantener ingresos.
Deducción de gastos con la nueva normativa
Al convertirte en sujeto pasivo de IVA, podrás deducirte el impuesto soportado en:
- Reformas.
- Mobiliario.
- Limpieza.
- Suministros relacionados con la actividad.
Una buena planificación fiscal puede ayudarte a compensar el impacto del IVA.
Calendario de aplicación: cuándo entra en vigor
- Marzo de 2025: se aprueba la Directiva europea.
- Julio de 2028: entrada en vigor obligatoria en España tras su transposición.
Tres mitos que debes evitar
- “Todos los alquileres pagarán IVA desde 2025”: Falso. Se aplica desde julio de 2028.
- “El alquiler de larga duración también tributará por IVA”: Falso. Seguirá exento.
- “Sin servicios hoteleros no hay IVA”: Falso. Desde 2028, todos los alquileres de hasta 30 noches pagarán IVA, independientemente de los servicios prestados.
Conclusión: Prepárate hoy para seguir siendo rentable mañana
El nuevo marco de fiscalidad de pisos turísticos redefine el negocio del alquiler vacacional en España. Si aspiras a construir ingresos pasivos estables y escalar tu cartera inmobiliaria, anticiparte es clave. Una buena planificación, asesoramiento fiscal y profesionalización de tu gestión te permitirán adaptarte con éxito a esta nueva etapa.
Y tú, ¿ya tienes una estrategia para cuando el alquiler turístico pague IVA en 2028?