2. Vivienda ideal: habitual vs inversión
Cuando vayas a comprar una vivienda hay que tener muy claro si la quieres para vivir o solo como inversión inmobiliaria para sacarle una rentabilidad y escalar tus ingresos pasivos
Índice
1. Conceptos básicos para comprar tu vivienda
2.1. ¿Donde puedo buscar mi vivienda ideal?
Para poder hacer la compra en los tiempos que se comentan en la guia, lo ideal es ir haciendo varios pasos paralelamente. Este punto se puede hacer junto al pre-estudio de bancos, pero hacemos este primero porque es el que más tiene sentido y te va a permitir definir datos como el precio (aunque sea aproximado) que necesitarás saber para el pre-estudio.
Una vez tienes claro que estás listo para comprar, llega uno de los momentos más emocionantes (y a veces agotadores): la búsqueda de la vivienda ideal. No se trata solo de mirar pisos bonitos, sino de afinar bien tus criterios, usar las herramientas adecuadas y saber leer entre líneas para no perder tiempo ni tomar decisiones precipitadas
Define bien lo que necesitas (y lo que puedes permitirte)
Antes de empezar a buscar a lo loco, tómate un momento para establecer tus criterios clave:
Presupuesto total: ¿Cuánto puedes gastar, sumando precio + gastos? ¿Tienes claro cuánto puedes conseguir de hipoteca?
Zona o zonas: ¿En qué barrios o localidades te interesa vivir? ¿Conoces bien los precios medios de cada uno?
Tamaño mínimo y distribución: ¿Necesitas 2 habitaciones? ¿Un balcón? ¿Plaza de garaje?
Estado del piso: ¿Estás dispuesto/a a reformar o quieres entrar a vivir?
Características personales: Proximidad al trabajo, transporte público, colegios, parques, servicios, etc.
Tener estos filtros te ayudará a enfocar mejor tu búsqueda y no perder tiempo en pisos que no encajan contigo.
Principales portales inmobiliarios
Hoy en día, la mayoría de las viviendas se publican online. Aquí tienes los principales portales donde puedes empezar tu búsqueda:
Idealista
Es el portal más grande y utilizado en España. Ofrece filtros muy detallados, alertas por correo y mapas interactivos. También puedes ver el histórico de precios y calcular tu hipoteca.Fotocasa
Muy completo y con una app bastante intuitiva. Tiene pisos tanto de particulares como de agencias, y ofrece información útil del barrio (servicios, transporte, etc.).Habitaclia
Muy usado en Cataluña y la Comunidad Valenciana. Tiene algunas propiedades que no aparecen en otros portales y un buscador muy ágil.Pisos.com
Menos usado que los anteriores, pero también útil. Algunas agencias publican primero aquí.Wallapop Inmobiliaria
En los últimos años ha ganado presencia. Aunque el formato es más informal, puedes encontrar pisos de particulares sin intermediarios.Webs de bancos y Sareb
Algunos bancos venden viviendas embargadas a través de sus propios portales:Altamira, Aliseda, Haya Real Estate, Solvia, Servihabitat, etc.
Son viviendas que pueden tener precios más bajos, aunque muchas veces necesitan reforma.
Cómo aplicar los filtros correctamente: Idealista
Como el principal portal de anuncios inmobiliarios es Idealista, vamos a explicar los filtros más importantes a la hora de buscar una vivienda. Lo ideal y para encontrar tu vivienda ideal es tener contacto con las inmobiliarias locales de la zona donde quieres comprar, pero esto lleva tiempo de visitas y de generar una relación de confianza que en un principio no tenemos. Por este motivo, vamos a ver como filtrar correctamente en Idealista.
El primer filtro que hay que aplicar es el ciudad, municipio o barrio que queremos buscar el inmueble. Vamos a poner un ejemplo de Madrid.
Una vez seleccionada la ciudad, podemos bien buscar en toda la ciudad, o bien seleccionar un distrito y así reducir la busqueda. Para seguir con el ejmplo, vamos a suponer que estamos buscando en Tetuán.
No te preocupes si quieres mirar más zonas. Como recomendación lo mejor es ir a distritos y después si quieres mirar otro distrito hacer otra búsqueda y así poder filtrar más claramente los inmuebles que aparecen.
En la izquierda verás una barra con los diferentes filtros que puedes usar. Te vamos a destacar cuales son los más relevantes para poder hacer un buen filtrado.
Es uno de los filtros más importantes porque tienes que indicar cual es el precio máximo que estás dispuesto a apgar por la vivienda. Ten en cuenta que normalmente, el precio publicado no es el definitivo y que se puede negociar unos 10.000€ a la baja según la inmobiliaria. No obstante, no te confíes porque últimamente la gente se pelea por los pisos por lo que no suele haber mucho margen de negociación.
Si quieres aplicar un precio mínimo para quitar a pisos que estén ocupados o en muy malas condiciones y así harás que tu listado sea más corto.
Este filtro se suele aplicar más en las compras para vivienda habitual ya que así te aseguras un tamaño mínimo de tu inmueble donde estrá cómodamente viviendo.
Este filtro es muy útil cuando quieres comprar vivienda habitual, ya que te permite seleccionar que tipo de vivienda quieres. En el caso de comprar para inversión, este filtro nos da un poco igual.
Este filtro es clave, ya quieras invertir o comprar una vivienda habital, te recomendamos que siempre pongas 2 habitaciones o más. Si quieres invertir siempre es más fácil alquilar o vender viviendas con un mínimo de dos habitaciones. Y para vivir, viene bien siempre tener una habitación de más, la cual le podrás dar uso en un futuro.
El último filtro clave son las carcterísticas del inmueble, ascensor, terraza, garaje, piscina, aire acondicionado… selecciona las que sean muy relevantes para ti en el caso de vivir en el inmueble, si es para inversión no seleccionaría nada de este filtro.
No hemos seleccionado si queremos obra nueva, a reformar o buen estado porque es muy al gusto del consumidor y a lo mejor con lo que te puedes permitir sale mejor tener una hipoteca más baja y pagar la reforma a parte.
Por último, ordenaría los pisos con el comando de más baratos y así vemos los que son más económicos y accesibles.
2.2. Cómo es mi vivienda ideal si es para mi
A la hora de comprar tu vivienda perfecta si es para vivir tú, hay que tener muchas características para poder estar cómodos y poder llevar la vida que queramos en ella. Hay mil características que cada uno tendrá en cuenta y valorará más unas que otras. Como hay casos muy particulares como el precio o el barrio, en estos apartados vamos a dar consejos un poco más genéricos a la hora de valorar un inmueble con unos mínimos ideales.
Planta de mi vivienda habitual
Seguro que esto es una obviedad, per hay muchas veces que por la deseperación la gente se compra plantas altas sin ascensor que pueden suponer un fastidio en tu día a día.
Si el edificio tiene ascensor, la planta en sí da igual y las plantas altas son más valoradas por las vistas. No obstante, que una comunidad haya ascensor implica que la cuota de comunidad sea más cara.
Si el edificio no tiene ascensor, lo ideal sería una primera planta o segunda. Hemos dejado los bajos fuera por el tema de seguridad e intimidad, que aunque aquí digamos que no, un bajo puede ser una buena opción si no encuentras una primera o segunda planta en un edificio sin ascensor.
Hay ocasiones donde se puede valorar una tercera o cuarta planta, y es cuando en la comunidad se está estudiando poner ascensor o por lo menos hay espacio suficiente para ponerlo en un futuro. Hay que tener cuidado si se está estudiando porque eso implica que hay que pagar una derrama o que inminentemente habrá que pagar una, y los ascensores no son baratos. No obstante, que se se esté estudiando o que se vaya a poner siempre será una buena noticia ya que esto revalorizará mucho tu vivienda, porque ya un tercero o cuarto con ascensor están mucho más cotizados. Ten en cuenta que si la derrama está aprobada y elpropietario no avisa y alega que el inmueble está libre de cargas, le puedes reclamar que pague dicha derrama.
Lo que si que nunca recomendamos es que se adquiera la última planta del edificio, esta siempre suele acarrear problemas de filtraciones, desgarte de las capasa del techo y tener peor aislamiento térmico.
Estructura de la casa
La estructura es muy clave ya que es lo que te va a poder dejar hacer una obra u otra.
Lo primero que tienes que preguntar cuando veas el plano o visites el inmueble es los muros de cargas y que muros se pueden acondicionar o no. Esto es clve ya que te va a permitir unir estancias y redistribuirlas según quieras tener la nueva distribución. El muro de carga es macizo, mientras que uno normal si le das un golpe sonará hueco. Además, hay veces que la carga recae sobre un pilar horizontal lo que permite unir estancias, respetando siempre este pilar de carga.
La altura de la casa es algo en lo que no nos solemos fijar, pero es un muy importante ya que la altura mínima legal es de 2,5m. También puedes ver si hay falso techos que te permitan aumentar la altura de tu casa.
Otro punto a tener en cuenta, es evitar los pisos con distribuciones extrañas o muy alargadas, ya que te limitan mucho a la hora de redistribuir estancias como este ejemplo:
Lo ideal sería encontrar una vivienda lo más cuadrada y rectangular posible para poder facilitar la redistribución de estancias a placer.
Otra cuestión que es relevante, es que el salon y la cocina estén pegados por un tabique que no sea de carga por si se quiere hacer salón y cocina. Otra opción es que esté pegada la cocina a una habitación con un tamaño considerable y que se haga ahí el salón-cocina, y que el salón original pase a ser una habitación.
Estructuras internas
Una de las cosas que hay que tener en cuenta al comprar una vivienda es que tenga ventilación cruzada. Esto es que tenga dos ventadas contrapuestas en partes de la fachada diferentes. Esto se hace para que al abrir ambas ventanas se cree una corriente que va a favorecer mucho la ventilación de la casa.
Muchas veces hay estructuras internas de ventilación que son comunes a todos los pisos del edificio. Son estructuras inamobibles que a la hora de hacer obras serán como columnas que no se pueden cambiar. Hay que tener en cuenta si alguno de estos conductos atraviesa alguna pared que quieres demoler, y ver como sus ubicaciones te pueden afectar en obras futuras.
Con las bajantes de agua pasa igual, son estructuras inamobibles que hay que respetar en las obras. No obstante, la hemos dejado a parte de los conductos de ventilación porque hay que tener una cosa en cuenta. Cualquier vivienda con dos o más bajantes de agua es mejor que solo tenga una porque que haya dos o más te permitirá reubicar la cocina y el baño en cualquier ubicación que tenga bajante de agua. Si solo hay una en la casa, se verá muy claro, ya que la cocina y el baño estarán pegados, y esto te limita a la hora de mover la cocina y el baño. Siempre que la cocina y el/los baño/s estén separados significa que hay dos bajantes de agua o que por lo menos ya está la obra que ha desdoblado una bajante de agua en dos.
Aunque a priori, que una vivienda tenga calefacción central pueda ser una ventaja, hay que vigilar por donde pasan los ductos de agua porque no se pueden mover sin el permiso de la comunidad, y depende de la ubicación la obra pueder ser más costosa.
Por último, hay que tener en cuenta donde está permitida la ventilación de la cocina, porque de hacer obras y mover la cocina a una ubicación que no tiene salida de humos, habrá que hacer un reacondicionamiento que permita que salga el humo desde la nuva ubicación de la cocina hasta una fachada que permita la salida de humos.
Horientación y luz de la casa
Con respecto la orientación, personalmente la mejor es la este, debido a que tendrás luz por la mañana. No obstante, la orientación oeste no es maña opción, lo único que tendrás luz por la tarde. Si no hay más opciones habrá que coger la sur o norte, pero puestos a elegir mejor la sur.
También es muy relevante ver si la vivienda es exterior o interior. Normalmente, las exteriores suelen ser más caras, y si se puede elegir una vivienda exterior te va a adar mucha luminosidad.
Es muy importante ver las edificaciones que se tienen alrededor, sobre todo donde haya ventanas. Una edificación muy cerca y que sea alta hará que un piso exterior no tenga toda la luminosidad posible.
También el tamaño de las ventanas delimitará el volumen de luz que puede entrar a la vivienda. Claro que siempre se podrán ampliar, pero hay veces que hay limitaciones estructurales o comunitarias que no te permitirá hacer esta ampliación. Informate bien que limitaciones pueden haber en un fututo cambio de ventanas.
También el patio de luces puede ser una entrada de luminosidad importante. Si el patio de luces no es muy alto, en ciertas horas del día, entrará bastante luz natural. Este tenerlo en cuenta en viviendas interiores que no disponen de ventanas exteriores que permitan mejorar la luminosidad de la vivienda.
2.3. Qué tener en cuenta antes de comprar una casa si es para inversión
Si la vivienda es de inversión para alquilar, cambia mucho la perspectiva que tienes que tener a la hora de adquirir la vivienda teniendo en cuenta solo factores de precio, rentabilidad, alquileres disponibles en la zona, revalorización… No obstante, si puedes conseguir una vivienda a buen precio y que tenga el máximo de características anteriores, podrás sacarle más rentabilidad a la casa. Si no es posible, solo limitate a que los cálculos de rentabilidad salgan.
Algunas características estructurales a tener en cuenta
Primero, la planta no es relevante y si no tiene ascensaor más comunidad te ahorrarás. Al ser posible compra de un 1º a un 3º. No obstante, hasta la 4ª o 5ª planta podrás alquilarlo con rentabilidad, aunque no tenga ascensor. Recuerda las escaleras no las subes tu, eso ya es cosa del inquilino cuando alquile la casa.
Otra cosa a tener en cuenta, es el número de habitaciones. A ser posible, que tenga 2 o más habitaciones ya que así es más fácil de alquilar un piso para residencia habitual. No obstante, si se quiere para alquiler por habitaciones que tenga mínimo 3 con un baño, y si hay 4 o 5 habitaciones, lo ideal sería tener 2 baños.
Todo lo demás que tenga a más es valor añadido que tendrá el inmueble a la hora de alquilarlo.
Precio y rentabilidad de la vivienda
Recuerda que lo ideal es un precio bajo de la vivienda. Esto es muy simple ya que es más rentable tener 3 casas de 50.000€ alquiladas por 500€ cada una que una de 150.000€ que se alquile en 900€. Además, de que ganas más rentabilidad absoluta y porcentual, diversificas más a los inquilinos, es decir, si tienes problema con alguno, siempre tendrás lo otros para que te sigan generando ingresos, en casos contrario si solo tienes una casa muy cara, si te falla el inquilino, no ingresarás nada.
Siempre filtra por precios bastante baratos en zonas donde haya demanada de alquiler, esto puede ser ciudades/pueblos industriales o universitarios que siempre tienen una alta demanada de alquiler y el precio de la vivienda suele ser más asequible, aunque últimamente, está subiendo todo en todo el país.
Hay varios factores que influyen en la rentabilidad de la vivienda, pero nos vamos a quedar con los más relevantes. Lo lo que hay que tener en cuenta son ingresos que es el alquiler, y los gastos mensuales que se van a tener en la vivienda como la hipoteca y seguros asociados, IBI, tasa de basuras y la comunidad. Cuando elijamos una vivienda hay que tener en cuenta que tenga el IBI y la comunidad lo más barata posible. El coste hipotecario con los seguros dependerá de como negocies y la situación de cada sucursal del banco.
Para ver si una vivienda es rentable te dejo el siguiente video de Libertad Inmobiliaria que explica muy bien con un documento que te puedes descargar gratuítamente en la descripción del video y ver si una vivienda elegida es rentable o no. Lo normal es que te dé mínimo entre un 7-8% de rentabilidad.
2.4. Investiga a fondo tu vivienda ideal
Para poder tener más seguridad a la hora de comprar el inmueble tenemos varias herramientas gratuítas de las que podemos disponer para poder tener más información de una vivienda y así ahorrar tiempo y así poder contar con todas las cartas para poder saber si el precio por el que ofrecen la vivienda es el correcto. Esta investigación es recomendable hacerla siempre sin importar si el piso es para ti o para inversión.
Para ello es necesario la dirección completa de la vivienda con número, piso y puerta. Muchas veces loa agentes inmobiliarios no tienen ningún problema en facilitarlo, pero si no quieren darlo visitar el inmueble y así podéis ver la dirección completa.
Servicios y alrededores en Google Maps
La primer herramienta es muy simple, solo te tienes que meter en Google Maps para ver los servicios que hay alrededor del inmueble y ver que pinta tiene la calle del inmueble. Hay que ver si la calle tiene mala pinta, o si es potencialmente habitada por gente no deseada cuando se quiere invertir.
Datos del catastro en la sede oficial
La otra herramienta que no todo el mundo conoce es La Sede Catastral. Esta sede es pública y puedes ver los m2 que hay en el catastro del inmueble que quieres adquirir, así como el año de construcción del edificio y el uso por el que está dado de alta.
Lo primero es ir ala web de La Sede Catastral. Una vez allí busca por dirección y rellena los datos del inmueble.
Cuando completes los datos necesarios, te aparecerá en la siguiente pestaña el inmueble a seleccionar y una vez lo selecciones podrás revisar los datos y ver si lo dispuesto en el anuncio de venta es real o no.
Inspección Técnica de Edificios en el ayuntamiento
Otro punto importante es revisar si el edificio ha pasado la Inspección Técnica de Edificios para ver si hay posibles derramas que no estén aprobadas, pero que por la ITE sepamos que van a venir en un futuro por el estado del edificio. No obstante, también es muy recomendable pedir el último acta de la comunidad para ver si hay alguna derrama aprobada o encima de la mesa. En este apartado también pueden ver la última vez que se pasó la ITE y cuando le toca la próxima, si ven que dentro de poco la tiene que volver a pasar, lo ideal sería ver las zonas comunes del edificio.
Lo primero es entrar en la we de la ITE de tu comunidad autónoma, nosotros vamos a hacer el ejemplo con Madrid.
Una vez dentro tenadrás que poner la dirección del inmueble.
Después la página te lo aproximará a las calles que responden por ese nombre y debes seleccionar la que corresponda.
Una vez seleccionada la calle deberás elegir el número de tu edificio.
Después hay que volver a confirmar la dirección completa.
Y una vez seleccionada podrás ver los datos de ITE del edificio en cuestión y ver si está favorable o desfavorable y ver las causas de por qué no la ha pasado si es el caso.
Simula la tasación en Idelista
Otro punto que es muy importante es ver una tasación aproximada antes de negociar y aceptar el precio del inmueble. Recuerda que la mayoría de bancos solo financian el % sobre el menor de los valores entre el precio de compra-venta o el de tasación. Lo que quiere decir que una tasación más baja que el rpecio de compra-venta puede suponer que te financien mucho menos de lo que tienes pensado.
Después de investigar varios portales, el que más se suele aproximar, siempre y cuando poniendonos en el peor de los casos (siempre es mejor situarse en el caso de que nos den la peor tasación posible, aunque normalmente suele ser superior), el portal Idealista suele dar un precio muy aproximado en lo que te pueden tasar el inmueble.
Lo primero es entrar en la web de simulación de tasación de Idealista.
Después tienes que completar la información de municipio, dirección y número.
Una vez que le des a valorar gratis te pedirá que indiques el tipo de vivienda y los metros construidos, lo mejor es que pongas los que sales en el catastro y no los que te diga el vendedor.
Una vez seleccionado te pedirá la finalidad de la tasación, indica que solo te estás informando ya que no influye.
Una vez terminado, solo queda poner el email y podrás ver los datos de tasación del inmuble aproximados. Quédate siempre con el menor para así asegurarse de no llevarse sorpresas con la financiación del banco.
Revisa la evolución del precio del m2 de tu zona en Idealista
Otro dato que puedes revisar es si el precio del m2 que estás comprando está caro o barato. Obviamente, el valor del inmueble no solo depende de la zona, pero así tepuedes hacer una idea si estás comprando barato o caro y poder preguntar por qué ese precio. Además, podrás ver si el m2 en esa zona tienda a revalorizarse o no.
Lo primero es entrar en la web de Idealista en el apartado de informes de precio de la vivienda.
Después de seleccionar la comunidad autónoma, la provincia, el municipio y el distrito podrás consultar el informe.
En este ifnorme podrás ver el valor actual y su evolución, y si haces scroll hacia abajo podrás ver la evolución de los distintos barrios del distrito.
Visita los alrededores del inmueble y la comunidad
Como consejos adicionales, siempre se recomienda dar vueltas por los alrededores antes de comprar el inmuble para ver así los servicios y que tal es la zona. Siempre es recomendable asistr de día y de noche para ver que tal está la zona en ambos horarios.
Otra opción aconsejable, es visitar la comunidad e intentar habalr con algunos vecinos para que te comenten sobre la comunidad, si hay vecinos molestos o si la zona no es buena.
Una vez realizada toda la investigación, ya se puede preparar la visita del inmueble, si aún no la has hecho, recuerda que hay veces que el número, la planta y la escalera las inmobiliarias no los dan hasta visitar el inmueble.
1.5. Prepara la visita a tu vivienda ideal
Para preparar la visita hay que tener en cuenta varias cosas:
- Lo primero es estar relajado y no demostrar prisa por comprar ya que te puede dejar en malas condiciones a la hora de negociar.
- También es importante ver y acentuar defectos de la casa para poder intentar bajar el precio de compra.
- También hay que empatizar con la inmobiliaria o con el vendedor para poder establecer una negociación donde haya confianza para intentar bajar el precio.
- También importante, pregunta siempre como se puede reservar y siempre ten preparada la cantidad de reserva por si quieres tener exclusividad del piso durante la negociación (muchas inmobiliarias dejan una cantidad de reserva para iniciar las negociaciones antes de firmar las arras y esta cantidad suele ser reembolsable).
- Prepara frases clave, te dejo un video de Youtube donde te explican cuales son las 5 frases clave para negociar o intentarlo.