4. ¿Qué es un contrato de arras?

Una vez decidida la vivienda que quieres adquirir, el siguiente paso es la negociación y la firma del contrato de arras. Cuidado con esto porque muchas inmbiliarias trabajan con un contrato de reserva que ya sienta las bases de las arrar.

Índice

4.1. Negociación y contrato de reserva antes de las arras

Este paso lo introducimos en el caso de que la inmobiliaria del inmueble que quieres adquirir te pida un contrato de reserva para poder lanzar una oferta y así entablar las negociaciones con el propietario. Algunas inmobiliarias no trabajan así, pero una gran mayoría te pediran firmar un contrato de reserva dejando un depósito para poder lanzar la oferta. Con lo que hay que tener cuidado es que a veces estos contratos de reserva asientan las bases para las futuras arras.

¿Qué cantidad debo ofertar en el documento de reserva antes de firmar mi contrato de arras?

Obviamente, no hay una cantidad fija para determinar la oferta que tienes que lanzar a la inmobiliaria para que se la traslade al propietario. No obstante, una cosa está clara, el precio anunciado nunca es por el que se vende el inmueble, cuando lo anuncian siempre se dejan un margen y lo inflan sabiendo que los oferentes van a negociar. Algunos siempre dicen que entre 5.000-10.000€ se puede bajar el precio del inmueble y si no te quieres calentar la cabeza has directamente una oferta a la baja de 10.000€ y mira que puedes rascar.

Para hacerlo bien, lo primero es preparase bien la visita como indicamos en el punto 2 y poder hacer las preguntas adecuadas a la inmobiliaria para poder preparar una buena oferta basada en fundamentos. Una vez visitada la casa habiendo visto los pros y los contras de la misma, lo siguiente es hacer una evaluación para solucionar los puntos en contras de la vivienda, que dependiendo de que tipo sean, tendrán un precio más elevado y se podrá negociar mejor.

Por ejemplo, si es una vivienda antigua, algunos de los puntos que puedes poner en valor son los siguientes:

Si hay que hacer reformas del baño
Si hay que hacer reformas en la cocina
Si las tuberías están por fuera y no empotradas
Si tienes que cambiar el suelo de la casa
Si tienes que cambiar puertas y ventanas
Si tienes que quitar gotelé de la cas y pintarla
Si tienes que tirar tú los muebles antiguos de la cass y sustituirlos por nuevos.

Por aquí te dejo un documento tipo de como preparar una oferta para enviarla. Muchas veces la oferta se enviará directamente con el contrato de reserva, pero igualmente envía a la inmobiliaria el documento para que vea que la oferta que lanzas se basa en un racional.

Documento de reserva antes del contrato de arras

Lo que hemos comentado, muchas inmobiliarias trabajan con un documento de reserva donde tendrás que dejar un depósito para poder ofertar a la vivienda que quieres. En el caso de que la inmobiliaria te deje ofertar sin este documento de reserva, solo tienes que enviar el documento de reserva que hemos visto anteriormente y esperar las respuesta del propietario.

No obstante, si te obligana firmar un documento de reserva hay que tener algunos aspectos en cuent antes de firmarlo:

Procura que sea sencillo y que no te ate en nada relacionado con las arras, esto a veces es complicado porque las inmobiliarias trabajan con un contrato tipo, pero hay que intentar que no haya cláusulas que te perjudiquen.
El depósito de la reserva suelen ser de 1.000-3.000€, aunque algunas inmobiliarias piden el 5% del valor de compra-venta. No te compliques y que sea una cifra fija entre 1.000-3.000€.
Procura que se especifique claramente que si el propietario no acepta la oferta que el depósito se te devuelva íntegramente.
También que se establezca el plazo de lo que la oferta va a durar porque el propietario no va a tener tiempo ilimitado.
Que se especifique la posibilidad que el propietario pueda contraofertar y que en ese caso, la pelota vuelva a ti para decidir si sigues contraofertando o aceptas.
Ten cuidado si te incluye la inmobiliaria ya los gastos de su comisión, esto tienes que intentar negociarlo para que lo pague el vendedor y no tu.
También en muchas ocasiones ya se establece una fecha límite de firma de escrituras en el documento de reserva. Recuerda que no debe ser así y el tiempo que se está negociando no debería descontar el tiempo que tienes para firmar desde que se formalizan las arras.

Ten mucho cuidado con cláusulas adicionales que pueda meter la inmobiliaria, pero normalmente son estos los puntos que tienes que vigilar para que no salgas perjudicado.

4.2. Contrato de arras para la vivienda, ¿qué es?

El contrato de arras es un acuerdo por escrito entre el comprador y el vendedor de una vivienda que sirve para reservar el inmueble y dejar claro que ambas partes tienen intención de cerrar la compraventa.

Se firma antes del contrato final (la escritura pública) y suele ser el primer paso legal importante cuando ya has elegido una vivienda y estás decidido a comprarla.

¿Qué incluye este contrato?

Los datos del comprador y del vendedor.
La descripción del inmueble.
El precio total acordado.
La cantidad que se entrega como señal (normalmente entre el 5% y el 10% del precio).
El plazo máximo para firmar la compraventa ante notario.
Las consecuencias si alguna de las partes se echa atrás.

¿Para qué sirve?

Para reservar la vivienda: una vez firmado, el vendedor no puede vendérsela a otra persona.
Para fijar condiciones claras: precio, fecha límite, forma de pago, etc.
Para comprometer a ambas partes: no es una simple promesa, tiene consecuencias legales.

¿Qué pasa si una de las partes se arrepiente?

Si el comprador se echa atrás, pierde el dinero que entregó como señal.
Si el vendedor se echa atrás, debe devolver el doble de la señal al comprador.

Este tipo se llama contrato de arras penitenciales y es el más habitual en España (regulado por el artículo 1.454 del Código Civil).

¿Cuándo se firma?

Se suele firmar cuando:

El comprador ha decidido que quiere la vivienda.
El precio está acordado.
Aún no se ha ido al notario, pero ya se quiere asegurar el acuerdo y que el piso no se venda a otro.

También se firma antes de pedir la hipoteca, ya que la mayoría de bancos piden este contrato como prueba de que hay una operación real en marcha.

💡 Importante:
Aunque no es obligatorio firmar un contrato de arras para comprar un piso, sí es muy recomendable. Aporta seguridad a ambas partes y evita malentendidos. Pero es clave leerlo con atención (o consultarlo con un profesional) antes de firmar: ahí estás comprometiendo dinero real.

A la hora de firmar un contrato de arras te comento los puntos más importantes a tener en cuenta para moldear a medida de lo posible las cláusulas del mismo:

Arras penitenciales

Es el tipo de contrato de arras más habitual en España. Consiste en un acuerdo que permite a ambas partes echarse atrás, pero con consecuencias económicas:

Si el comprador se arrepiente, pierde la señal que entregó (por ejemplo, 10.000 €).
Si el vendedor se arrepiente, debe devolver el doble de esa cantidad al comprador (en el ejemplo, 20.000 €).

Este tipo de arras está regulado en el artículo 1454 del Código Civil. Es una forma de formalizar el compromiso sin firmar todavía la compraventa final.

Estas son las arras más comunes y que protegen tanto al vendedor como al comprador, así que te recomendamos estas arras.

Nota simple

Es un documento oficial que se obtiene del Registro de la Propiedad, donde aparecen datos clave sobre la vivienda:

Quién es el propietario o propietarios.
Si tiene cargas (hipotecas, embargos…).
Si hay servidumbres u otras limitaciones legales.

Es fundamental pedirla antes de firmar el contrato de arras para asegurarte de que la persona que vende es realmente la dueña y de que no hay problemas ocultos con la propiedad.

Certificado energético

Documento obligatorio que informa de la eficiencia energética de la vivienda, como si fuera una etiqueta de electrodoméstico (de la A a la G). Mide el consumo de energía y las emisiones de CO₂.

Debe entregarlo el propietario al comprador y es obligatorio para vender. También incluye recomendaciones para mejorar la eficiencia de la vivienda.

Nombre de todos los propietarios

Antes de firmar cualquier acuerdo, es importante comprobar que todos los propietarios legales del inmueble están de acuerdo con la venta y firman el contrato de arras. Si hay varios dueños (por ejemplo, hermanos que heredaron la vivienda), todos deben dar su consentimiento.

Con este tema hay que ser cautelosos porque se han dado casos de que unos de los propietarios dice ser dueño del 100% de la vivienda y luego resulta que en la firma la casa es de más dueños que no dan su consentimiento para la venta.

Libre de cargas

Significa que la vivienda no tiene deudas pendientes asociadas: ni hipotecas, ni embargos, ni reclamaciones judiciales. Esta información aparece en la nota simple. Comprar un piso con cargas puede generarte problemas, por eso debe quedar reflejado en el contrato que el inmueble se entrega libre de cargas.

Derramas pendientes

Las derramas son pagos extraordinarios que aprueba la comunidad de vecinos para reformas o gastos puntuales (por ejemplo, arreglar el ascensor, fachada o tejado).

Es importante que el vendedor declare si hay alguna derrama ya aprobada y si está pagada o no. Si no se especifica, el nuevo propietario puede verse obligado a asumir esos costes.

Actas comunitarias

Son los documentos que recogen lo que se aprueba en las reuniones de la comunidad de vecinos. Revisarlas te permite saber si hay conflictos, deudas, obras pendientes o decisiones importantes que te puedan afectar como futuro propietario.

En las actas comunitarias puedes ver si hay derramas pendientes o está alguna que puede ser aprobada próximamente. Si hay una derrama aprobada que aún no se ha hecho efectiva y el propietario lo oculta, este tiene la obligación de pagar dicha derrama, por eso hay que especificar bien claro en las arras que está libre de cargas y sin derramas aprobadas.

Referencia catastral

Código único (alfanumérico) que identifica oficialmente cualquier inmueble en España dentro del Catastro. Aparece en el recibo del IBI y en otros documentos. Sirve para saber:

Dónde está exactamente la vivienda.
Qué superficie tiene.
Cómo está clasificada (residencial, almacén, local…).

Puedes consultarla en la Sede Electrónica del Catastro.

Precio cerrado

En un contrato de arras debe constar que el precio de venta es firme y definitivo, salvo que ambas partes acuerden otra cosa. Esto evita que el vendedor intente subirlo más adelante o que aparezcan “costes extra” inesperados. También debe dejar claro si incluye muebles, plaza de garaje, trastero, etc.

Derecho de tanteo y retracto

Son derechos que pueden tener terceros sobre la vivienda que quieres comprar. Por ejemplo:

Un inquilino que vive de alquiler tiene derecho a comprar la vivienda en las mismas condiciones que otro comprador si el propietario decide vender (tanteo).
Si no se le ofreció esa posibilidad, puede anular la venta después y quedarse él con la vivienda (retracto).

También pueden existir estos derechos si el piso está en una vivienda protegida o en ciertas zonas con regulaciones específicas.

Vencimiento de las arras

Es la fecha límite que se fija en el contrato de arras para firmar la compraventa definitiva (normalmente en notaría). Si llega esa fecha y no se ha firmado:

Si no hay causa justificada, se aplican las penalizaciones del contrato.
Si se ha pactado una causa de rescisión válida (por ejemplo, denegación de hipoteca), puede cancelarse sin penalización.

Muchas veces las inmobiliarias ponen unas arras de duración muy escueta y obliga a ir corriendo al comprador. Lucha siempre en medida de lo posible unas arras de duración de 3 meses.

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)

Impuesto municipal que debe pagar el propietario cada año por tener una vivienda. Lo cobra el ayuntamiento. En la venta, se suele pactar quién paga el IBI del año en curso: completo el vendedor, a prorrata según los meses, o el comprador si se indica expresamente.

Cédula de habitabilidad

Es un documento que certifica que la vivienda cumple con los requisitos mínimos legales para ser habitada (higiene, superficie, ventilación, instalaciones básicas). Es obligatoria para vender o alquilar en muchas comunidades autónomas.

Vicios ocultos

Son defectos graves de la vivienda que no se ven a simple vista y que el comprador descubre después de firmar la compraventa. Por ejemplo: humedades estructurales, aluminosis, problemas con la instalación eléctrica, etc.

Si el vendedor los conocía y no los declaró, el comprador puede reclamar legalmente. Para esto siempre debes indicar que no renuncias a los vicios ocultos.

Rescisión sin penalización si el banco deniega la hipoteca

Es una cláusula que puedes incluir en el contrato de arras que te protege si finalmente no consigues financiación. Si el banco te deniega la hipoteca y has incluido esta cláusula, recuperas la señal y no pierdes el dinero.
Debe estar claramente reflejada en el contrato, indicando que el acuerdo queda condicionado a la concesión de la hipoteca.

Esta cláusula es muy difícil a veces meterla, intentalo para cubrirte. Aunque si estás siguiendo la guía ya sabrás con antelación si el banco te concede la hipoteca, antes de firmar las arras.

Rescisión sin penalización si la tasación es inferior al precio de compra

Otra cláusula muy recomendable: si el valor de tasación del banco es más bajo que el precio acordado de la vivienda, puede que no consigas suficiente hipoteca. Con esta cláusula, puedes cancelar el contrato sin penalización si no puedes cubrir la diferencia con tus ahorros.

Esta cláusula es muy interesante, porque permite que si el precio de compra-venta está muy alejado del valor de tasación poder decidir no comprar la vivienda. Por lo menos que si te pasa, que puedas volver a negociar alegando que la tasación es muy baja y que te deniegan la hipoteca.

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