6. ¿Qué es la FEIN y cómo me vincula con el banco?
Ya habiendo reservado la vivienda, el siguiente paso es cerrar la vinculación con el banco. Si has seguido la guía ya tendrías que estar en medio de negociaciones con el banco para poder cerrar la antes posible la compra. Si no, no te preocupes puedes hacer el pre-estudio y la negociación ahora.
Índice
6. ¿Qué es la FEIN de una hipoteca?
6.1. Antes de la FEIN, negocia las condiciones con el banco
Antes de que el banco te apruebe el estudio económico, que si le has pasado toda la documentación, puede ser que te haya aprobado el estudio económico y te haya lanzado una oferta para la hipoteca. Aunque ya te haya pasado la oferta y aprobado el estudio económico, intentar negociar con el banco las condiciones, sobre todo la TIN y las bonificaciones asociadas a productos combinados.
Negociando la TIN que aparecerá en la FEIN
LO dicho, lo más seguro es que el banco te diga que es la oferta que tienen y que no pueden modificarla. Esto es cierto, a excepción de bancos online como ING u Openbank, si vas a las oficinas, dicha oficina de banco tiene la capacidad para ofrecer las condiciones que deseen (dentro de unos parámetros) a sus clientes. El objetivo es buscar las mejores condiciones posibles con el banco. Otra cosa es que tu perfirl sea muy malo o que la opereción que hayas planteado sea de mucho riesgo, por lo que los bancos endurecerán las condiciones.
Una cosa está clara, lo ideal es ir a varios bancos para pedir ofertas y así ver cual de ellos ofrecen las mejores condiciones e intentar apretar a los que no. Obviamente, si hay un banco que te ofrece las mejores condicones con respecto al resto y entran en tus parámetros, no es necesario seguir apretándole.
Las condiciones van a depender de factores macroeconómicos como la tasa de interés del Banco Central Europeo o el nivel del Euríbor, pero también de factores internos del banco o incluso de la oficina como la consecución de objetivos.
Una cosa está clara, la mejor forma de negociar y saber si las condiciones son buenas, es trabajar comn varios bancos paralelamente y visitar o hablar con gente que esté en la misma situación que tú, ya sean amigos o familiares o foros de comunidades donde hablan de hipotecas.
La web de Economía Responsable te va informando mes a mes las hipotecas medias que están dando los bancos y te da acceso a foros de gente que está intentando conseguir hipotecas con las mejores condiciones posibles.
¿Qué son los productos combinados que aparecen en mi FEIN?
💡 ¿Qué son los productos combinados o bonificadores en una hipoteca?
Cuando solicitas una hipoteca, muchos bancos te ofrecen un tipo de interés inicial más bajo si contratas con ellos otros productos adicionales. A estos productos se les llama productos combinados, productos vinculados o bonificadores, porque “bonifican” el interés de tu hipoteca, es decir, lo reducen.
👉 Ejemplo típico:
El banco te ofrece una hipoteca al 3% de interés. Pero si contratas un seguro de vida con ellos y domicilias tu nómina, te bajan el interés al 2,4%.
En este caso, el seguro de vida y la domiciliación son productos combinados bonificadores.
🧾 ¿Qué tipo de productos combinados suelen ofrecer?
Estos son los más habituales:
Domiciliación de nómina o pensión
→ Te piden ingresar regularmente tu sueldo en una cuenta del banco.
→ Bonificación habitual: entre -0,1% y -0,3%.Uso de tarjeta de débito o crédito
→ Que la uses mensualmente (por ejemplo, 1 o más compras al mes).
→ Bonificación: entre -0,1% y -0,2%.Seguro de hogar
→ Es obligatorio si contratas hipoteca, pero puedes elegir con qué aseguradora.
→ Si lo haces con el banco, te suele bonificar el interés.Seguro de vida
→ No obligatorio por ley, pero muchos bancos lo proponen como bonificador.
→ Bonificación: entre -0,2% y -0,4%.Plan de pensiones o fondos de inversión
→ Aportación mínima anual o mensual a un producto financiero del banco.
→ Bonificación: -0,1% o más, según la entidad.Alarmas, energía, servicios digitales…
→ Algunos bancos (como CaixaBank o Santander) ofrecen descuentos si contratas productos externos (alarmas, luz, etc.) a través de ellos.
→ Bonificaciones variables.
⚠️ ¿Por qué hay que tener cuidado con estos productos?
Aunque suena bien que te bajen el interés, no siempre sale rentable. Aquí algunas razones:
Puedes acabar pagando más a largo plazo.
Ejemplo: un seguro de vida del banco puede costarte el doble o el triple que en otra compañía.Te ata al banco durante años.
Algunos productos tienen permanencia o te penalizan si los cancelas.Si dejas de cumplir los requisitos, te sube el interés automáticamente.
No siempre son obligatorios, aunque algunos bancos insinúen que sí.
Por ley, solo el seguro contra incendios (dentro del de hogar) es obligatorio si hay hipoteca.
📘 ¿Qué dice la ley sobre esto?
Según la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario, los bancos:
No pueden obligarte a contratar productos con ellos, salvo que:
Mejoren las condiciones del préstamo (bonificación).
Estén directamente relacionados con la garantía del préstamo (como el seguro de hogar contra incendios).
Deben indicarte claramente cuáles son los productos bonificadores y cuánto reducen el interés cada uno por separado.
Esta información debe aparecer en la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada), que te entregan antes de firmar la hipoteca.
✅ Recomendaciones prácticas
Haz números: calcula cuánto ahorras realmente con la bonificación y cuánto te cuesta el producto añadido a lo largo de los años.
Compara seguros en otras aseguradoras antes de contratarlos con el banco. Puede que ahorres más con un interés un poco más alto pero sin sobrecostes ocultos.
Pregunta por el tipo de interés sin bonificaciones y decide con toda la información delante.
Lee bien la letra pequeña: ¿hay permanencia? ¿Qué pasa si dejas de usar la tarjeta o cancelas el seguro?
🧮 Ejemplo real simplificado:
Hipoteca sin productos: 3,2%
Hipoteca bonificada:
Nómina: -0,3%
Seguro de hogar: -0,2%
Seguro de vida: -0,3%
→ Interés final: 2,4%
¿Pero qué pasa si el seguro de vida te cuesta 600 €/año más que en otra aseguradora? Puede que el ahorro en intereses no compense ese gasto adicional.
Para saber de forma sencilla y rápida si los bonificadores compensan la web de Economía Responsable tiene una calculadora muy sencilla que metiendo los parámetros te dicen si compensa las bonificaciones. También piensa que la hipotecas se amortizan por el sistema francés, lo que quiere decir que se pagan más intereses al principio que al final de la vida de la hipoteca, por lo que puede llegar una año que te compense anular los productos combinados ya que al disminuir el interés a pagar cada vez más, llega un punto que no compensa.
Lo primero es ir al link que hemos dejado arriba y rellenar los campos y datos de la oferta que te han pasado. Recuerda que no todas las ofertas de laos bancos tienen los mismos costes ni ofrecen los mismos productos combinados, por lo que rellena los que te apliquen a la oferta que quieres ver. También puedes comparar hasta 3 ofertas entre sí.
Una vez rellenado los campos solo tienes que darle al botón de “comparar hipotecas” y ver cuales los productos que bonifican te aportan un ahorro. Si el número es negativo de la diferencia mensual y total, es que los productos hacen que ahorre dinero, si es positivo significa que el producto a pagar es más caro que lo que ahorrarías con esa bonificación en el TIN.
Recuerda que el banco no te puede obligar a contratar los productos y que solo los cogerás si te reportan un ahorro. No obstante, el escenario ideal sería tener el menor número de bonificaciones posibles que te vinculan al banco con el TIN menor posible que te parezca correcto.
6.2. ¿Qué necesito para que el banco me de la FEIN?
Aunque ya se haya negociado las condiciones con el banco, este no te va a dar la FEIN sin pasar el estudio económico de tu perfil y sin validar correctamente la tasación del inmueble a comprar. La tasación aunque esté en el punto anterior, si quieres hacer la tasación con el banco, siempre irá después de que el banco te apruebe el estudio económico.
Pero al fin y al cabo, si te aprueban el estudio económico la FEIN está casi garantizada, ya que lo normal es que la tasación no sea un problema para conseguir la aprobación del banco si has seguido los pasos del punto anterior.
¿Qué es la FEIN de una hipoteca?
🧾 ¿Qué es la FEIN?
La FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) es un documento obligatorio que el banco te debe entregar antes de firmar una hipoteca. Contiene todas las condiciones económicas y legales de la oferta hipotecaria personalizada que te está haciendo el banco.
Su función principal es que puedas entender, comparar y valorar la hipoteca antes de firmarla, con total transparencia y sin letra pequeña oculta.
📜 ¿Por qué es tan importante?
Porque con la FEIN:
Tienes por escrito la oferta concreta del banco, con todos los detalles y sin sorpresas.
Te protege legalmente: si luego el banco cambia alguna condición sin tu consentimiento, puedes reclamar.
Puedes comparar entre distintas entidades de forma clara, ya que todas deben presentarla con la misma estructura.
Es obligatoria para que el notario te dé el visto bueno y puedas firmar la hipoteca. De hecho, deberás llevarla contigo a la visita notarial obligatoria previa a la firma (al menos 10 días antes de la firma oficial).
📅 ¿Cuándo se entrega?
El banco debe entregarte la FEIN al menos 10 días naturales antes de la firma de la hipoteca ante notario (en Cataluña son 14 días por ley). Esto te da tiempo para leerla, consultar dudas, compararla con otras ofertas y recibir el asesoramiento gratuito del notario, que te explicará su contenido en una reunión previa.
Importante: si el banco no te entrega la FEIN en ese plazo legal, la firma de la hipoteca no puede realizarse.
📋 ¿Qué contiene la FEIN? (secciones principales)
La FEIN tiene una estructura estándar para todos los bancos. Estas son sus principales secciones:
1. Datos generales del préstamo
Importe total del préstamo.
Duración (años de la hipoteca).
Tipo de interés (fijo, variable o mixto).
Divisa (si no es en euros, deben explicarlo muy claramente).
2. Tipo de interés y condiciones
TIN (Tipo de Interés Nominal).
TAE (Tasa Anual Equivalente), que incluye todos los costes reales.
En hipotecas variables: cómo se calcula, qué índice se usa (normalmente el Euríbor), con qué frecuencia se revisa.
3. Importe total a pagar
Cuánto pagarás en total al final del préstamo (capital + intereses + comisiones).
Importe de cada cuota mensual y cómo variaría en distintos escenarios (por ejemplo, si sube el Euríbor).
4. Tabla de amortización
Detalle del calendario de pagos, año por año, con lo que pagas de capital y de intereses en cada cuota.
5. Comisiones y gastos
Comisión de apertura, amortización anticipada, subrogación, novación…
Quién paga cada gasto: notaría, registro, gestoría, tasación, etc.
(Desde la nueva ley hipotecaria, la mayoría los asume el banco).
6. Vinculaciones o productos combinados
Seguros que te exige o te recomienda el banco (vida, hogar…).
Domiciliación de nómina, tarjetas, alarmas, etc.
Qué bonificaciones recibes por contratarlos (por ejemplo, reducción del tipo de interés).
7. Reembolso anticipado
Condiciones y penalizaciones por devolver el préstamo antes de tiempo (parcial o total).
Costes, si los hubiera.
8. Consecuencias del impago
Qué pasa si no pagas: recargos, ejecución de hipoteca, intereses de demora…
Plazo para reaccionar antes de que se inicie un proceso judicial.
9. Subrogación o traspaso del préstamo
Si puedes cambiar el préstamo a otro banco o persona, y en qué condiciones.
10. Cláusulas de riesgo
Especialmente importante en hipotecas variables: incluye simulaciones de cómo cambiaría tu cuota si sube el tipo de interés.
Si la hipoteca está en una divisa extranjera, te explica el riesgo de cambio.
🔍 ¿La FEIN es vinculante?
Sí. Una vez te la entregan, el banco está obligado a mantener esas condiciones durante al menos 10 días. Es decir, es una oferta firme.
Tú no estás obligado a aceptarla, pero el banco sí está obligado a respetarla si decides seguir adelante.
🛡 ¿Y si me entregan una FEIN pero luego cambian algo?
No pueden hacerlo sin avisarte ni volver a entregarte una nueva FEIN actualizada. Si lo hacen, puedes:
Rechazar la operación.
Reclamar formalmente al banco o al Banco de España.
Denunciarlo si ya has firmado con condiciones distintas a las que aparecían en la FEIN.
🧠 ¿Qué diferencia hay entre la FEIN y la FIPER?
FEIN: Es la oferta definitiva, personalizada y vinculante, con todas las condiciones concretas de la hipoteca que te ofrece el banco.
FIPER: Es solo una simulación orientativa, con condiciones genéricas. Te la pueden dar antes, pero no tiene valor legal.
La FEIN es el documento clave que necesitas para entender tu hipoteca antes de firmarla. Te protege, te informa y te da tiempo para decidir con calma.
Antes de comprometerte, lee la FEIN con atención, compárala con otras, y si tienes dudas, consulta con un profesional o con el notario.
¿Cómo saber si me han aprobado el estudio económico para avanzar con la FEIN?
Esto va a variar dependiendo del banco con el que estés contrantando, ya que esto va a depender varios criterios que va a adoptar cada banco según su departamente de riesgos, por lo que no hay una respuesta genérica. No obstante, hay unos parámetros que siempre verifica el banco para aprobar el estudio económico:
- Que los ingresos netos mensuales que has declarado sean verídicos. Estos datos los van a cotejar con las nóminas presentadas, con el contrato de trabajo y con la última declaración de la renta.
- Tendrán que comprobar que la oferta hipotecaria que te han hecho entra dentro de los prámetros del ratio de endeudamiento.
- Que la antigüedad en la empresa sea la correcta, estos datos los cotejan con el contrato de trabajo, viendo la fecha de firma y con la vida laboral. Recuerda que lo ideal es tener más de un año trabajando en la misma empres o que en la vida laboral se demuestre que has trabajado más tiempo de manera ininterrumpida y no estar en periodo de prueba.
- Tu perfil financiero, si el banco con el que estás contratando la hipoteca es el tuyo de toda la vida, tu perfil ya lo tienen estudiado. Si es otro banco, tendrás que pasarle los últimos 6 meses de movimientos de tu cuenta regular para verificar que tipo de perfil eres. Además, si te piden certificar la provisión de fondos, tendrás que compartir un certificado de pisión del banco en el que tienes los ahorros.
- Por último, van a cotejar las deudas que tienes para confirmar que no superas su ratio de endeudamiento. Si no tienes deudas no te preocupes porque verán que no existen. Si tienes alguna y está comunicada al banco lo cotejarán con la CIRBE.
¿Cómo la CIRBE puede afectar a la FEIN de una hipoteca?
🧾 ¿Qué es la CIRBE?
La CIRBE (Central de Información de Riesgos del Banco de España) es una base de datos pública gestionada por el Banco de España que recoge información sobre las deudas y riesgos financieros que las personas y empresas tienen con los bancos y entidades financieras.
⚠️ No es un registro de morosos.
La CIRBE no dice si estás pagando o no tus deudas; solo informa de qué préstamos, créditos, hipotecas u otros productos financieros tienes abiertos, aunque los estés pagando puntualmente.
📌 ¿Qué tipo de información recoge la CIRBE?
En la CIRBE se incluyen todos los riesgos financieros que tengas con bancos por importe igual o superior a 1.000 euros, como:
Hipotecas
Préstamos personales
Créditos al consumo
Líneas de crédito (incluso si no las has usado)
Avales o garantías concedidas
Tarjetas de crédito (en algunos casos)
Operaciones de leasing o renting
🔍 También aparecen los titulares de los productos y los co-titulares, si los hubiera (por ejemplo, si tienes una hipoteca con tu pareja).
🏦 ¿Quién puede consultar tu CIRBE?
Tú mismo: puedes pedir un informe gratuito en cualquier momento a través de la sede electrónica del Banco de España.
Los bancos o entidades financieras, pero solo si tú les das permiso (normalmente lo haces cuando firmas la solicitud de hipoteca).
Los bancos usan esta información para evaluar tu nivel de endeudamiento y decidir si te conceden o no un préstamo.
❓¿Por qué es importante la CIRBE al pedir una hipoteca?
Porque los bancos la consultan para ver:
Cuántas deudas tienes actualmente.
Cuánto estás pagando cada mes.
Si estás muy endeudado en relación con tus ingresos.
👉 Si tienes varios préstamos activos o muchas líneas de crédito, puede afectar negativamente a tu solicitud de hipoteca, incluso si estás al día en todos los pagos.
💡 Ejemplo:
Si tienes una hipoteca, un préstamo de coche y dos tarjetas de crédito con límite alto, el banco puede considerar que tienes un riesgo elevado y negarte la hipoteca o darte peores condiciones.
🧠 ¿Qué debes saber antes de solicitar tu CIRBE?
No aparecen los impagos, solo las deudas vivas.
No recoge deudas pequeñas (menos de 1.000 € con una entidad).
Puede haber errores o datos desactualizados si, por ejemplo, has cancelado un préstamo recientemente y el banco no lo ha informado aún.
Para solicitar el informe de la CIRBE solo tienes que seguir los siguientes pasos.
Lo primero es ir a la web y seleccionar la opción de “Solicitar mi informe de riesgos con certificado digital”.
Después tienes que seleccionar el método de acceso. Si tienes tu certificado digital en tu equipo, puedes acceder mediante este. Para simplificarlo, nosotros lo vamos a hacer con la app de Clave. Seleccionas la opción y de la app aceptas el código de acceso.
Una vez dentro hay que hacer la petición del informe.
Una vez dentro, tendrá que seleccionar el último periodo que quieres consultar el informe y rellenar los datos que te pide. Una vez completado todo, tienes que darle a aceptar y ya habrás hecho la petición. Te llegará un email al correo electrónico que hayas puesto sobre la petición.
Normalmente, te avisan que la generación del informe puede tardar hasta 20 días, pero normalmente en 24h lo sueles tener si lo solicitas entre semana. Cuando el informe esté listo para descargar, solo tienes que ir a la opción de consulta de estado y descarga de informes.
Una vez dentro, podrás seleccionar el informe que has solicitado y solo tendrás que descargarlo.
Una vez tengas el informe, puedes ver todas las deudas que tienes registradas en la central de riesgos. Si detectas alguna deuda que te salga que ya has amortizado, tendrás que presentar al banco el certificado de amortización para que no te la tenga en cuenta.
Solo queda revisar la tasación para que el banco de la FEIN
Una vez aprobado el informe económico, lo siguiente es que el banco apruebe la tasación de la casa.
Si no has hecho la tasación por tu cuenta y la vas a hacer con el banco, no va haber problema de que el banco acepte el informe, ya que la tasadora será suya. No obstante, el riesgo que tienes es que el precio de la tasación te salga por debajo del que necesitas y te den menos financiación de la que necesitas. Para evitar esto, lo mejor es adelantar la tasación por tu cuenta como se ha explicado en el apartado anterior.
Si has hecho la tasación por tu cuenta, solo tendrás que compartir el informe que te ha generado la tasadora con el banco y cuando lo validen ya te habrán aprobado la tasación.
Una vez aprobados el estudio económico y la tasación, el banco te emitirá la FEIN. A partir de este punto las comndiciones son vinculantes y el banco está obligado a mantenerlas antes de que se caduque la FEIN, que suele ser 1 mes.
6.3. Por fin tengo la FEIN de mi hipoteca, ¿y ahora qué?
Pues hasta este punto ya tendríamos la FEIN y ya nos aseguramos que el banco nos va a dar la hipoteca. Una vez aquí te llamarán tanto el comercial de los productos combinados del banco por si quieres bonificar la hipoteca y la gestora del banco para adelantar la información que necesitas.
Productos combinados para bonificar la hipoteca según te estipula la FEIN
El comercial del banco te llamará o contactará contigo para cerrar los productos bonificadores que quieras contratar. En la FEIN te aparecerán cuantos puntos porcentuales bonifica cada producto y la cantidad de estos que puedes contratar. Recuerda que no es obligatorio contratar ningún producto combinado, pero si no lo haces, no tendrás ninguna bonificación en la TIN y pagarás más intereses cada mes.
Recuerda utilizar la calculadora que te hemos dejado arriba para saber si es rentable los productos combinados y ver si realmente te ahorran dinero.
Cuando sepas los productos que quieres, se lo comentas al al comercial y cerrarás con el los productos que te interesen, y se aplicará la bonificación correspondiente a la TIN de la hipoteca.
Una vez tengas la FEIN, la gestora se presentará
También se pondrá en contacto contigo la gestora del banco para ir cerrando los puntos que queden pendiente de cara a la firma.
Lo primero es que te pedirá una serie de documentos que necesitarás a la hora de la firma. Estos documentos suelen ser:
Estos documentos son necesarios para la firma de las escrituras, y normalmente la inmobiliaria se encargará de todo. Lo común es que pongas en contacto a la inmobiliaria con la gestora y entre ellos gestionarán toda la documentación necesaria.
Otra petición que te harán que solo se aplicará si es tu vivienda habitual es la reducción del impuesto del ITP cuando compres la vivienda. Esta reducción varía según en la comunidad autónoma en la que se encuentre el inmuble. No obstante, no te preocupes que ellos te informarán de todo.
La última información que te facilitará la gestora, es el desglose de la previsión de fondos que suele ser el resto de la entrada + los gastos.
Una vez solucionado estos temas, pasaremos al último punto donde ya tendremos que buscar un notario para poder avanzar la firma.